Wie wirkt sich der Grundstückswert auf den Verkehrswert einer Wohnung aus?


Im allwissenden Internet kursieren einige kostenlose Immobilienbewertungs-Angebote.

Die meisten sind nicht nur kostenlos, sondern völlig umsonst, weil sie sich auf durchschnittliche Quadratmeter-Preise für Eigentumswohnungen stützen, ohne dabei den von Wohnung zu Wohnung unterschiedlichen Grundwertanteil zu berücksichtigen.

Der Wert einer Wohnung setzt sich aus dem anteiligen Grundstückswert und dem Gebäudewert zusammen.

Beispiel: Eine Eigentumswohnung (A) mit 100m² hat laut Grundbuch 115/960 Anteile an der Gesamtliegenschaft. Damit gehören also dem Eigentümer 115/960 Anteile am 850m² großen Grundstück auf welchem das Gebäude steht. Bei einem Grundstückspreis von 500€/m² sind das 50.911€

Das Nachbarhaus links davon ist eine größere Wohnanlage. Auf 780m² sind hier wesentlich mehr Wohnungen untergebracht. Eine gleichgroße Wohnung (B) könnte hier z.B. 120/2500 Anteile am Gesamtobjekt repräsentieren. Bei gleichem Grundstückspreis ergibt sich hier nur ein anteiliger Bodenwert von 18.720€


Direkt daneben befindet sich ein weiterer Wohnblock, dieser steht auf einem Baurechtsgrundstück. Das heißt, dem Eigentümer einer vergleichbaren Wohnung (C) in diesem Gebäude, mit 110/1050 Anteilen gehört vom Grundstück nichts, der Baugrund wurde ja nur gepachtet.


Vorausgesetzt, alle drei Wohnungen sind absolut identisch, Baujahr, Ausstattung, Lage im Gebäude, Parkplätze, etc. alles ist absolut gleich, ergeben sich bei einem Wohnungswert (anteiliger Gebäudewert) von 150.000€ folgende Werte:

Wohnung A: 200.911€

Wohnung B: 168.720€

Wohnung C: 150.000€


Natürlich spielen hier noch viele weitere Faktoren eine Rolle, die in einem fachgerechten Gutachten erfasst werden. Art der Beheizung, Betriebskosten, anstehende Sanierungen, Rücklagenstand, Hanglage, Vermietbarkeit, Ausstattung, Erhaltungskosten, etc.

Obiges Beispiel ist stark vereinfacht.


Daher: Bei der Ermittlung des Verkehrswertes ist ein fachgerechtes und nachvollziehbares Gutachten nach Liegenschafts-Bewertungs-Gesetz der einzig richtige Weg.


Eine Information von Ihrem ImmoFex Immobilienpartner
Thomas Rupp
(Staatlich geprüfter Immobilienmakler)
0664 7 33 88 600

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