Grundstückspreise eskalieren. Sie haben einen wesentlichen Anteil am Wert eines Hauses oder einer Wohnung.
Daher wird gelegentlich auf die Möglichkeit des Baurechts zurückgegriffen. Ein Grundeigentümer bietet mir die Möglichkeit, auf seinem Grund, mein Gebäude zu errichten. Dafür erhält er den sog. Baurechtszins, also die Pacht für die Nutzung seines Grundstücks.
Üblicherweise werden Baurechtsverträge auf 99 Jahre abgeschlosssen. Was nach 99 Jahren passiert, ist Vereinbarungssache.
Meist geht dann das Gebäude an den Grundstückseigentümer über. Oft, z.B. bei Errichtung eines Supermarktes, ist die Vertragsdauer kürzer und das Gebäude muß nach Ablauf des Baurechtes wieder entfernt werden.
Vorteil: Haus-oder Wohnungskäufer müssen den Baugrund nicht kaufen, kommen also mit weniger Kapitaleinsatz aus.
Nachteil: Das Eigentum besteht nur am Gebäude, bzw. bei Eigentumswohnungen an Teilen des Gebäudes. Dieser Nachteil wird manchmal damit weg-argumentiert, daß der Ablauf des Baurechtes ja noch sehr weit weg ist. Wen kümmert es schon, was in 99 Jahren ist. Man hat ja JETZT ein Wohnbedürfnis.
Doch es zählt nicht nur, was in 99 Jahren geschieht. Vielleicht will oder muß ein Eigentümer seine auf Baurechtsgrund errichtete Wohnung in 10, 20, oder 30 Jahren bereits veräußern.
Die Immobilie hat dabei schon an Wert verloren, es gibt jedoch keinen anteiligen Wert am Grundstück, welcher zwischenzeitlich wahrscheinlich erheblich angestiegen ist. Damit ist der Verlust durch die Altersabwertung der Immobilie der einzige Faktor, der den Verkaufserlös massiv beeinflußt.
Viele ältere Objekte auf Kaufgrund haben allein durch den Grundstückswert, selbst bei schlechtem Gebäudezustand noch einen erstaunlich hohen Wert, weil eben der Wert des Grundstücks erheblich gestiegen ist, während das Gebäude selbst eine drastische Wertminderung durch Altersabwertung erfahren hat.
Baurechts-Objekte rechnen sich nur dann, wenn der Anschaffungspreis tatsächlich erheblich niedriger ist, als der Preis einer vergleichbaren Wohnung auf gekauftem Grund.
Dazu kommt noch, daß zusätzlich zu den Betriebskosten auch der monatliche Baurechtszins zu bezahlen ist. Bei einem Baurechtszins von 200€/Monat werden in 30 Jahren schon 72.000€ fällig. Wohlgemerkt ohne eine Verzinsung zu rechnen.
Wer die Anschaffung eines Objektes auf Baurechtsgrund erwägt, sollte dies (am Besten im Vergleich mit einem gleichwertigen Objekt auf Kaufgrund) von einer qualifizierten Person durchrechnen lassen.
Eine Information von Ihrem Immo-Express Immobilienpartner
Thomas Rupp
(Staatlich geprüfter Immobilienmakler)
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